پراپرٹی · سیکشن 236C · ٹیکس سال 2026-2027
پراپرٹی فروخت ٹیکس کیلکولیٹر 2026-27 (236C)
رجسٹریشن کے وقت بیچنے والے سے وصول کیا جانے والا ایڈوانس ٹیکس: ایکٹو ٹیکس پیئرز لسٹ (اے ٹی ایل) پر پورے زرِ عوض کا 2.75%، اس سے باہر 11.5%، قیمت جو بھی ہو اور چاہے آپ کو گین ہوا ہو یا نہیں۔ Rs 10,000,000 کی فروخت پر یہ Rs 275,000 یا Rs 1,150,000 بنتا ہے۔
| زرِ عوض | لسٹ پر (2.75%) | لسٹ سے باہر (11.5%) |
|---|---|---|
| Rs 5,000,000 | Rs 137,500 | Rs 575,000 |
| Rs 10,000,000 | Rs 275,000 | Rs 1,150,000 |
| Rs 25,000,000 | Rs 687,500 | Rs 2,875,000 |
| Rs 50,000,000 | Rs 1,375,000 | Rs 5,750,000 |
| Rs 100,000,000 | Rs 2,750,000 | Rs 11,500,000 |
نتیجہ پڑھنا · ٹیکس سال 2026-2027
کیا 236C میرے منافع پر لگتا ہے یا قیمتِ فروخت پر؟
قیمتِ فروخت پر، یا ایف بی آر ویلیو پر جہاں وہ زیادہ ہو۔ سیکشن 236C(1): منتقلی کی رجسٹریشن، ریکارڈنگ یا تصدیق کرنے والا شخص (بشمول ہاؤسنگ اتھارٹیز اور سوسائٹیز، کوآپریٹو سوسائٹیز، رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ منصوبے اور رجسٹرار آف پراپرٹیز) بیچنے والے یا منتقل کرنے والے سے ڈویژن X کی شرح پر ایڈوانس ٹیکس وصول کرتا ہے: وصول شدہ زرِ عوض کی مجموعی رقم کا 2.75 فیصد (فنانس ایکٹ 2026، جس نے 4.5 فیصد، 5 فیصد اور 5.5 فیصد کے بینڈز کی جگہ یہ شرح رکھی)۔ ایکٹو ٹیکس پیئرز لسٹ (اے ٹی ایل) سے باہر شرح یکساں 11.5 فیصد ہے (دسویں شیڈول کا رول 1، تیسرے پروویژو کا جدول؛ فنانس ایکٹ 2025 سے پہلے 10 فیصد)، یہ دگنی شرح نہیں۔ خرید کی قیمت سے کم پر بیچنے پر بھی قیمت کا 2.75% دینا پڑتا ہے؛ پھر یہ ٹیکس سال کے آپ کے ٹیکس کے مقابل شمار ہوتا ہے، بشمول اس فروخت پر کسی بھی کیپیٹل گین ٹیکس کے۔
قابلِ ایڈجسٹ، کم از کم یا حتمی
بیچنے والے کے اس سال کے ٹیکس کے مقابل قابلِ ایڈجسٹ ہے، بشمول اسی فروخت پر کیپیٹل گین ٹیکس (سیکشن 236C(2))؛ جہاں پراپرٹی ایک ہی ٹیکس سال کے اندر حاصل اور فروخت (ڈسپوز) کی گئی ہو، وہاں کم از کم ٹیکس ہے (پروویژو)؛ اور اس غیر مقیم فرد کے لیے، جس نے پراپرٹی FCVA یا NRVA اکاؤنٹ کے ذریعے حاصل کی ہو، کیپیٹل گین ٹیکس کی جگہ حتمی ہے (سیکشن 236C(1) کا دوسرا پروویژو)۔ اے ٹی ایل سے باہر زیادہ شرح پر کاٹا گیا ٹیکس اس سال کے ریٹرن میں صرف اسی صورت ایڈجسٹ ہوتا ہے جب ریٹرن کمشنر کی عارضی تشخیص (پروویژنل اسیسمنٹ) سے پہلے جمع کرایا جائے، یا اس کے 45 دن کے اندر اس سال اور اس سے پچھلے سال کے ریٹرنز اور ویلتھ اسٹیٹمنٹس کے ساتھ جمع کرایا جائے (دسویں شیڈول کے رولز 3 اور 4)؛ اے ٹی ایل سے باہر ایک ہی سال کے اندر کی فروخت میں قانون کا متن یہ طے نہیں کرتا کہ کم از کم ٹیکس فائلر والی رقم ہے یا وصول کی گئی رقم۔ سیکشن 169(4) کے تحت جہاں دسویں شیڈول کی زیادہ شرح پر ٹیکس وصول کیا گیا ہو، وہاں پہلے شیڈول کی شرح حتمی ٹیکس بنتی ہے، اور زائد رقم بروقت جمع کرائے گئے ریٹرن پر ایڈجسٹ ہو سکتی ہے؛ یہ سیکشن "سو فیصد زیادہ" شرح کی بات کرتا ہے، جبکہ یہاں اے ٹی ایل سے باہر والی شرح جدول کی شرح ہے، اس لیے قانون کا متن یہ طے نہیں کرتا کہ یہ اس فروخت پر لاگو ہوتا ہے یا نہیں۔
جب کچھ وصول نہیں ہوتا، اور بیرونِ ملک بیچنے والے
اس پراپرٹی کی پہلی فروخت پر یہ ٹیکس وصول نہیں کیا جاتا جو وفاقی یا کسی صوبائی حکومت سے، یا سرکاری الاٹمنٹ اتھارٹی کی تصدیق شدہ کسی اتھارٹی سے، خدمات کے اعتراف میں حاصل کی گئی ہو یا ان کی طرف سے الاٹ کی گئی ہو، جہاں بیچنے والا مسلح افواج کے کسی شہید کا زیرِ کفالت فرد ہو، مسلح افواج یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کی ملازمت کے دوران وفات پانے والے شخص کا زیرِ کفالت فرد ہو، مسلح افواج یا کسی حکومت کی ملازمت کے دوران جنگ میں زخمی ہونے والا شخص ہو، مسلح افواج کا سابق فوجی یا حاضر سروس اہلکار ہو، یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کا سابق یا حاضر سروس ملازم ہو (سیکشن 236C(1) کا پہلا پروویژو)۔ اس فروخت پر گین بھی مستثنیٰ ہے (دوسرا شیڈول حصہ I کلاز (114B))۔ سیکشن 236C(4) بھی اس پراپرٹی کی پہلی فروخت کو خارج کرتا ہے جو بطور اصل الاٹی حاصل یا الاٹ کی گئی ہو اور جس کی تصدیق سرکاری الاٹمنٹ اتھارٹی نے کی ہو، جہاں بیچنے والا مسلح افواج کے کسی شہید کا، یا مسلح افواج یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کی ملازمت کے دوران وفات پانے والے شخص کا زیرِ کفالت فرد ہو؛ اس میں یہ شرط نہیں کہ پراپرٹی حکومت سے ملی ہو یا خدمات کے اعتراف میں۔ اس کی دونوں شقیں "اور" سے جڑی ہیں، اور یہ صفحہ انہیں ایک ساتھ پڑھتا ہے۔ کلاز (114B) پہلے پروویژو سے بندھی ہے، اس لیے یہ سیکشن 236C(4) والی فروخت پر گین کو مستثنیٰ نہیں کرتی۔ وہ غیر مقیم فرد جس کے پاس POC یا NICOP ہو، فائلر والی شرح دیتا ہے، چاہے ایکٹو ٹیکس پیئرز لسٹ پر ہو یا نہ ہو (دوسرا شیڈول حصہ IV کلاز (111AC))؛ جس کے پاس صرف CNIC ہو وہ اس کلاز میں نہیں آتا۔ وہ غیر مقیم فرد جس کے پاس POC، NICOP یا CNIC ہو اور جس نے پراپرٹی کسی مجاز بینک میں فارن کرنسی ویلیو اکاؤنٹ یا NRP روپی ویلیو اکاؤنٹ کے ذریعے حاصل کی ہو، اس سے وصول کیا گیا ٹیکس کیپیٹل گین ٹیکس کی جگہ گین پر ٹیکس کی حتمی ادائیگی ہے (سیکشن 236C(1) کا دوسرا پروویژو)۔ کلاز (111AB)، جیسا کہ فنانس ایکٹ 2026 نے اسے نئے سرے سے لکھا، FCVA اور NRVA اکاؤنٹس کے لیے دسویں شیڈول کا رول 1 غیر مؤثر کر دیتی ہے (پہلے اس میں یہ اکاؤنٹس رکھنے والے CNIC ہولڈرز کا ذکر تھا)؛ کیا یہ اے ٹی ایل سے باہر اس صرف CNIC والے بیچنے والے تک پہنچتی ہے جس نے ایسے اکاؤنٹ سے خریداری کی ہو، یہ قانون کا متن طے نہیں کرتا۔ غیر مقیم کا مطلب سیکشن 82 کے تحت ہے: بیرونِ ملک رہنے والا شہری بھی مقیم ہو سکتا ہے۔
یہ کہاں رکتا ہے
زرِ عوض فیئر مارکیٹ ویلیو سے کم نہیں ہو سکتا، یعنی وہ قیمت جو ایف بی آر نے اس علاقے کے لیے نوٹیفائی کی ہو، یا جہاں اس نے کوئی قیمت نوٹیفائی نہ کی ہو، وہاں اسٹامپ ڈیوٹی کے لیے مقرر کردہ قیمت (سیکشن 68(4) تا (6))۔ یہ صفحہ قیمتِ فروخت اور اس ویلیو میں سے جو زیادہ ہو، اس پر ٹیکس لگاتا ہے۔ جہاں وصول کرنے والے کو، یا بیچنے والے کو، اطمینان ہو کہ اے ٹی ایل سے باہر بیچنے والے پر ریٹرن جمع کرانا لازم نہیں تھا، وہ ٹیکس وصول ہونے سے پہلے کمشنر کو مطلع کرتا ہے؛ اس کے بعد زیادہ شرح صرف اسی صورت لگتی ہے جب کمشنر اس کا حکم دے، اور 30 دن کے اندر کوئی حکم نہ آئے تو منظوری دی گئی سمجھی جاتی ہے (دسویں شیڈول کا رول 2)۔ سیکشن 7E نے ٹیکس سال 2022 تا 2026 کے لیے بعض پراپرٹی پر فرضی (ڈیمڈ) آمدنی پر ٹیکس عائد کیا تھا؛ فنانس ایکٹ 2026 نے اسے حذف کر دیا، اور وفاقی آئینی عدالت نے اسے ابتدا ہی سے کالعدم قرار دیا (C.P.L.A. 1442-K/2022، مختصر حکم 7 مئی 2026)، اور اطلاعات کے مطابق اس کے تحت کارروائیاں، تشخیصات، مطالبات اور نوٹس منسوخ کر دیے گئے۔ سیکشن 236C(2A) اب بھی اس بات کا ثبوت مانگتا ہے کہ سیکشن 7E کا ٹیکس ادا کر دیا گیا؛ ایف بی آر کے 30 جون 2026 تک کے متن میں اس میں ترمیم نہیں ہوئی تھی۔ رول 1A (لسٹ پر موجود دیر سے ریٹرن جمع کرانے والوں کے لیے زیادہ شرحیں) فنانس ایکٹ 2026 نے حذف کر دیا۔ سیکشن 236C(3)، جو چار سال سے زیادہ رکھی گئی پراپرٹی پر وصولی روک دیتا تھا، فنانس ایکٹ 2022 نے حذف کر دیا، اس لیے اس ٹیکس کے لیے مدتِ ملکیت اب کوئی اہمیت نہیں رکھتی۔ کلاز (97) نامزد اداروں کو چھوٹ دیتی ہے، اور کلاز (97A) صرف نیشنل ہائی وے اتھارٹی کی اپنی صکوک کمپنیوں کو اور ان سے ہونے والی منتقلیوں کو (دوسرا شیڈول حصہ IV)۔ خریدار سیکشن 236K الگ سے ادا کرتا ہے۔ خریدار کی طرف کا حساب پراپرٹی خریداری ٹیکس کیلکولیٹر کرتا ہے۔
عام سوالات
پراپرٹی فروخت ٹیکس: عام سوالات
سیکشن 236C کیا ہے؟
سیکشن 236C(1): منتقلی کی رجسٹریشن، ریکارڈنگ یا تصدیق کرنے والا شخص (بشمول ہاؤسنگ اتھارٹیز اور سوسائٹیز، کوآپریٹو سوسائٹیز، رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ منصوبے اور رجسٹرار آف پراپرٹیز) بیچنے والے یا منتقل کرنے والے سے ڈویژن X کی شرح پر ایڈوانس ٹیکس وصول کرتا ہے: وصول شدہ زرِ عوض کی مجموعی رقم کا 2.75 فیصد (فنانس ایکٹ 2026، جس نے 4.5 فیصد، 5 فیصد اور 5.5 فیصد کے بینڈز کی جگہ یہ شرح رکھی)۔ ایکٹو ٹیکس پیئرز لسٹ (اے ٹی ایل) سے باہر شرح یکساں 11.5 فیصد ہے (دسویں شیڈول کا رول 1، تیسرے پروویژو کا جدول؛ فنانس ایکٹ 2025 سے پہلے 10 فیصد)، یہ دگنی شرح نہیں۔
یہ کس قیمت پر لگتا ہے؟
زرِ عوض فیئر مارکیٹ ویلیو سے کم نہیں ہو سکتا، یعنی وہ قیمت جو ایف بی آر نے اس علاقے کے لیے نوٹیفائی کی ہو، یا جہاں اس نے کوئی قیمت نوٹیفائی نہ کی ہو، وہاں اسٹامپ ڈیوٹی کے لیے مقرر کردہ قیمت (سیکشن 68(4) تا (6))۔ یہ صفحہ قیمتِ فروخت اور اس ویلیو میں سے جو زیادہ ہو، اس پر ٹیکس لگاتا ہے۔
کیا یہ وہی کیپیٹل گین ٹیکس ہے؟
نہیں۔ سیکشن 236C رجسٹریشن کے وقت پورے زرِ عوض پر وصول کیا جاتا ہے، چاہے آپ کو گین ہوا ہو یا نہیں؛ کیپیٹل گین ٹیکس گین پر نکالا جاتا ہے اور یہ ٹیکس اس کے مقابل شمار ہوتا ہے، سوائے اس کے کہ جہاں یہ ٹیکس حتمی ہو (وہ غیر مقیم فرد جس نے FCVA یا NRVA اکاؤنٹ کے ذریعے خریدا) یا کم از کم ٹیکس ہو (پراپرٹی ایک ہی ٹیکس سال میں حاصل اور فروخت کی گئی)۔
کیا پراپرٹی کئی سال اپنے پاس رکھنے سے یہ ٹیکس ختم ہو جاتا ہے؟
نہیں۔ سیکشن 236C(3)، جو چار سال سے زیادہ رکھی گئی پراپرٹی پر وصولی روک دیتا تھا، فنانس ایکٹ 2022 نے حذف کر دیا۔ 30 جون 2024 یا اس سے پہلے حاصل کی گئی پراپرٹی پر کیپیٹل گین ٹیکس کے لیے مدتِ ملکیت اب بھی اہم ہے۔
کیا یہ ٹیکس قابلِ ایڈجسٹ ہے؟
بیچنے والے کے اس سال کے ٹیکس کے مقابل قابلِ ایڈجسٹ ہے، بشمول اسی فروخت پر کیپیٹل گین ٹیکس (سیکشن 236C(2))؛ جہاں پراپرٹی ایک ہی ٹیکس سال کے اندر حاصل اور فروخت (ڈسپوز) کی گئی ہو، وہاں کم از کم ٹیکس ہے (پروویژو)؛ اور اس غیر مقیم فرد کے لیے، جس نے پراپرٹی FCVA یا NRVA اکاؤنٹ کے ذریعے حاصل کی ہو، کیپیٹل گین ٹیکس کی جگہ حتمی ہے (سیکشن 236C(1) کا دوسرا پروویژو)۔ اے ٹی ایل سے باہر زیادہ شرح پر کاٹا گیا ٹیکس اس سال کے ریٹرن میں صرف اسی صورت ایڈجسٹ ہوتا ہے جب ریٹرن کمشنر کی عارضی تشخیص (پروویژنل اسیسمنٹ) سے پہلے جمع کرایا جائے، یا اس کے 45 دن کے اندر اس سال اور اس سے پچھلے سال کے ریٹرنز اور ویلتھ اسٹیٹمنٹس کے ساتھ جمع کرایا جائے (دسویں شیڈول کے رولز 3 اور 4)؛ اے ٹی ایل سے باہر ایک ہی سال کے اندر کی فروخت میں قانون کا متن یہ طے نہیں کرتا کہ کم از کم ٹیکس فائلر والی رقم ہے یا وصول کی گئی رقم۔
یہ ٹیکس کون نہیں دیتا؟
اس پراپرٹی کی پہلی فروخت پر یہ ٹیکس وصول نہیں کیا جاتا جو وفاقی یا کسی صوبائی حکومت سے، یا سرکاری الاٹمنٹ اتھارٹی کی تصدیق شدہ کسی اتھارٹی سے، خدمات کے اعتراف میں حاصل کی گئی ہو یا ان کی طرف سے الاٹ کی گئی ہو، جہاں بیچنے والا مسلح افواج کے کسی شہید کا زیرِ کفالت فرد ہو، مسلح افواج یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کی ملازمت کے دوران وفات پانے والے شخص کا زیرِ کفالت فرد ہو، مسلح افواج یا کسی حکومت کی ملازمت کے دوران جنگ میں زخمی ہونے والا شخص ہو، مسلح افواج کا سابق فوجی یا حاضر سروس اہلکار ہو، یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کا سابق یا حاضر سروس ملازم ہو (سیکشن 236C(1) کا پہلا پروویژو)۔ اس فروخت پر گین بھی مستثنیٰ ہے (دوسرا شیڈول حصہ I کلاز (114B))۔ سیکشن 236C(4) بھی اس پراپرٹی کی پہلی فروخت کو خارج کرتا ہے جو بطور اصل الاٹی حاصل یا الاٹ کی گئی ہو اور جس کی تصدیق سرکاری الاٹمنٹ اتھارٹی نے کی ہو، جہاں بیچنے والا مسلح افواج کے کسی شہید کا، یا مسلح افواج یا وفاقی یا کسی صوبائی حکومت کی ملازمت کے دوران وفات پانے والے شخص کا زیرِ کفالت فرد ہو؛ اس میں یہ شرط نہیں کہ پراپرٹی حکومت سے ملی ہو یا خدمات کے اعتراف میں۔ اس کی دونوں شقیں "اور" سے جڑی ہیں، اور یہ صفحہ انہیں ایک ساتھ پڑھتا ہے۔ کلاز (114B) پہلے پروویژو سے بندھی ہے، اس لیے یہ سیکشن 236C(4) والی فروخت پر گین کو مستثنیٰ نہیں کرتی۔
میں بیرونِ ملک رہتا ہوں: مجھ پر کیا لاگو ہوتا ہے؟
وہ غیر مقیم فرد جس کے پاس POC یا NICOP ہو، فائلر والی شرح دیتا ہے، چاہے ایکٹو ٹیکس پیئرز لسٹ پر ہو یا نہ ہو (دوسرا شیڈول حصہ IV کلاز (111AC))؛ جس کے پاس صرف CNIC ہو وہ اس کلاز میں نہیں آتا۔ وہ غیر مقیم فرد جس کے پاس POC، NICOP یا CNIC ہو اور جس نے پراپرٹی کسی مجاز بینک میں فارن کرنسی ویلیو اکاؤنٹ یا NRP روپی ویلیو اکاؤنٹ کے ذریعے حاصل کی ہو، اس سے وصول کیا گیا ٹیکس کیپیٹل گین ٹیکس کی جگہ گین پر ٹیکس کی حتمی ادائیگی ہے (سیکشن 236C(1) کا دوسرا پروویژو)۔ کلاز (111AB)، جیسا کہ فنانس ایکٹ 2026 نے اسے نئے سرے سے لکھا، FCVA اور NRVA اکاؤنٹس کے لیے دسویں شیڈول کا رول 1 غیر مؤثر کر دیتی ہے (پہلے اس میں یہ اکاؤنٹس رکھنے والے CNIC ہولڈرز کا ذکر تھا)؛ کیا یہ اے ٹی ایل سے باہر اس صرف CNIC والے بیچنے والے تک پہنچتی ہے جس نے ایسے اکاؤنٹ سے خریداری کی ہو، یہ قانون کا متن طے نہیں کرتا۔ غیر مقیم کا مطلب سیکشن 82 کے تحت ہے: بیرونِ ملک رہنے والا شہری بھی مقیم ہو سکتا ہے۔
اسے کون وصول کرتا ہے؟
منتقلی کی رجسٹریشن، ریکارڈنگ یا تصدیق کرنے والا شخص، اسی وقت (سیکشن 236C(1))۔ جہاں وصول کرنے والے کو، یا بیچنے والے کو، اطمینان ہو کہ اے ٹی ایل سے باہر بیچنے والے پر ریٹرن جمع کرانا لازم نہیں تھا، وہ ٹیکس وصول ہونے سے پہلے کمشنر کو مطلع کرتا ہے؛ اس کے بعد زیادہ شرح صرف اسی صورت لگتی ہے جب کمشنر اس کا حکم دے، اور 30 دن کے اندر کوئی حکم نہ آئے تو منظوری دی گئی سمجھی جاتی ہے (دسویں شیڈول کا رول 2)۔
ذرائع
یہ قواعد کہاں سے آتے ہیں
ایف بی آر کے 30 جون 2026 تک ترمیم شدہ انکم ٹیکس آرڈیننس سے کو پڑھا گیا، اور ٹیکس سال 2027 کے ود ہولڈنگ ٹیکس ریٹ کارڈ سے جانچا گیا۔
متعلقہ ٹولز
اپنا اصل کیپیٹل گین جانچیں
کیپیٹل گین ٹیکس گین پر نکالا جاتا ہے، اور یہ ٹیکس اس کے مقابل شمار ہوتا ہے۔
پراپرٹی کیپیٹل گین ٹیکس کیلکولیٹر کھولیں